Eigenheimkredit-Rechner: Wie viel können Sie leihen?

31. März 2026 · 12 Min. Lesezeit

Eigenheimkredite verstehen

Haben Sie schon mal daran gedacht, das in Ihrem Haus gebundene Geld zu nutzen? Genau das ermöglicht Ihnen ein Eigenheimkredit. Sie erhalten im Grunde einen Kredit, der durch Ihr eigenes Haus besichert ist. Es ist, als würden Sie Ihr Haus als Sicherheitsnetz der Bank verwenden.

Bevor Sie einsteigen, müssen Sie wissen, wie viel Sie tatsächlich leihen können. Die Formel ist ziemlich einfach: Nehmen Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses und ziehen Sie ab, was Sie noch für Ihre Hypothek schulden. Das ist Ihr Eigenkapital.

Hier ist ein Beispiel: Nehmen wir an, Ihr Haus wird auf 350.000 € geschätzt, aber Sie schulden noch 220.000 € für Ihre Hypothek. Ihr Eigenkapital beträgt 130.000 €. Das ist potenziell eine ganze Menge Geld! Wenn Sie also daran denken, ein Kind aufs College zu schicken oder eine größere Renovierung durchzuführen, könnte dies einen guten Teil dieser Ausgaben decken.

Eigenheimkredite funktionieren anders als Ihre ursprüngliche Hypothek. Sie erhalten den gesamten Kreditbetrag im Voraus als Einmalzahlung und zahlen ihn dann über eine feste Laufzeit zurück – typischerweise 5 bis 30 Jahre. Der Zinssatz ist normalerweise fest, was bedeutet, dass Ihre monatliche Zahlung während der gesamten Kreditlaufzeit gleich bleibt.

Diese Vorhersehbarkeit macht Eigenheimkredite für große, einmalige Ausgaben attraktiv. Im Gegensatz zu Kreditkarten mit variablen Zinssätzen, die in die Höhe schießen können, wissen Sie von Anfang an genau, worauf Sie sich einlassen. Deshalb bevorzugen Hausbesitzer sie oft für größere Projekte mit definierten Kosten.

Wie der Eigenheimkredit-Rechner funktioniert

Kein Mathe-Genie? Kein Problem. Ein Eigenheimkredit-Rechner erledigt die schwere Arbeit für Sie. Sie geben einfach einige Details ein, um herauszufinden, wie viel ein Kreditgeber Ihnen möglicherweise leihen würde. Folgendes müssen Sie wissen:

• Der aktuelle Wert Ihres Hauses – vielleicht prüfen Sie eine aktuelle Bewertung oder fragen einen Makler-Freund. Apps wie Zillow können manchmal eine schnelle Schätzung geben, aber für die Aufnahme großer Summen ist eine offizielle Bewertung am besten.
• Ihr ausstehender Hypothekensaldo – schauen Sie am besten auf Ihren letzten Hypothekenauszug oder loggen Sie sich in das Online-Portal Ihres Kreditgebers ein.
• Ihre Kreditwürdigkeit – dies beeinflusst sowohl, wie viel Sie leihen können als auch welchen Zinssatz Sie erhalten.
• Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis – Kreditgeber möchten sehen, dass Sie die zusätzliche Zahlung bewältigen können.

Der Rechner verwendet diese Eingaben, um Ihre maximale Kreditkapazität zu bestimmen. Die meisten Kreditgeber erlauben Ihnen, bis zu 80-85% des Wertes Ihres Hauses zu leihen, abzüglich dessen, was Sie noch schulden. Einige Kreditgeber gehen vielleicht bis zu 90%, aber das ist weniger üblich und kommt normalerweise mit strengeren Anforderungen.

Lassen Sie uns eine echte Berechnung durchgehen. Angenommen, Ihr Haus ist 400.000 € wert und Sie schulden 250.000 €. Wenn ein Kreditgeber 85% Beleihungswert (LTV) erlaubt, hier die Rechnung:

400.000 € × 0,85 = 340.000 € (maximaler kombinierter Kreditbetrag)
340.000 € - 250.000 € = 90.000 € (verfügbar zum Leihen)

Diese 90.000 € stellen Ihre Kreditkapazität dar. Der Rechner zeigt Ihnen diese Zahl sofort, zusammen mit geschätzten monatlichen Zahlungen basierend auf aktuellen Zinssätzen und Ihrer gewählten Kreditlaufzeit.

Die meisten Rechner ermöglichen es Ihnen auch, die Kreditlaufzeit anzupassen, um zu sehen, wie sie Ihre monatliche Zahlung beeinflusst. Ein 10-Jahres-Kredit hat höhere monatliche Zahlungen als ein 20-Jahres-Kredit, aber Sie zahlen im Laufe der Zeit deutlich weniger Zinsen. Unser Kreditrechner kann Ihnen helfen, verschiedene Laufzeiten nebeneinander zu vergleichen.

Faktoren, die Ihre Kreditfähigkeit beeinflussen

Der Wert Ihres Hauses und Ihr Hypothekensaldo sind nur der Ausgangspunkt. Kreditgeber betrachten mehrere andere Faktoren, bevor sie Ihren Kredit genehmigen und bestimmen, wie viel sie Ihnen leihen werden.

Anforderungen an die Kreditwürdigkeit

Ihre Kreditwürdigkeit ist enorm wichtig. Die meisten Kreditgeber möchten einen Score von mindestens 620 sehen, aber die besten Zinssätze gehen typischerweise an Kreditnehmer mit Scores über 740. Ein niedrigerer Score disqualifiziert Sie nicht unbedingt, könnte aber einen höheren Zinssatz oder einen niedrigeren maximalen Kreditbetrag bedeuten.

So beeinflussen Kreditscores ungefähr Ihre Optionen:

Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)

Kreditgeber berechnen Ihr DTI, indem sie Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen teilen. Dies umfasst Ihre Hypothek, Autokredite, Kreditkarten, Studienkredite und die vorgeschlagene Eigenheimkredit-Zahlung.

Die meisten Kreditgeber bevorzugen ein DTI unter 43%, obwohl einige bis zu 50% für Kreditnehmer mit ausgezeichneter Bonität und erheblichem Eigenkapital gehen könnten. Wenn Ihr DTI zu hoch ist, müssen Sie möglicherweise andere Schulden abbezahlen, bevor Sie sich für einen Eigenheimkredit qualifizieren.

Beschäftigungs- und Einkommensstabilität

Kreditgeber möchten ein stabiles Einkommen sehen. Wenn Sie seit mindestens zwei Jahren in Ihrem aktuellen Job sind, ist das ideal. Selbstständige Kreditnehmer müssen möglicherweise zwei Jahre Steuererklärungen vorlegen, um das Einkommen zu verifizieren. Kürzliche Jobwechsel sind nicht unbedingt Ausschlusskriterien, besonders wenn Sie im gleichen Bereich mit ähnlichem oder höherem Gehalt geblieben sind.

Immobilientyp und -zustand

Der Immobilientyp spielt auch eine Rolle. Einfamilienhäuser qualifizieren sich typischerweise für höhere Kreditbeträge als Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Anlageimmobilien haben normalerweise strengere Anforderungen als Hauptwohnsitze. Und wenn Ihr Haus größere Reparaturen benötigt, könnten Kreditgeber den Kreditbetrag reduzieren oder verlangen, dass Sie Probleme vor dem Abschluss beheben.

Berechnung Ihres verfügbaren Eigenkapitals

Zu verstehen, wie viel Eigenkapital Sie genau haben, ist die Grundlage dafür, Ihre Kreditkapazität zu kennen. Lassen Sie uns die Berechnung Schritt für Schritt mit realen Beispielen durchgehen.

Schritt 1: Bestimmen Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses

Der Wert Ihres Hauses ist nicht das, was Sie dafür bezahlt haben – es ist das, was es heute wert ist. Immobilienwerte schwanken basierend auf Marktbedingungen, Nachbarschaftsverbesserungen und allgemeinen wirtschaftlichen Faktoren. Sie haben mehrere Optionen zur Bestimmung des aktuellen Wertes:

• Professionelle Bewertung – kostet 300-500 €, gibt Ihnen aber die genaueste Zahl, die Kreditgeber akzeptieren werden
• Vergleichende Marktanalyse (CMA) – kostenlos von einem Immobilienmakler, vergleicht Ihr Haus mit kürzlichen Verkäufen in Ihrer Gegend
• Online-Schätzer – Zillow, Redfin oder Realtor.com bieten schnelle Schätzungen, aber sie können um 5-10% abweichen
• Steuerbewertung – Ihre Grundsteuerbewertung, obwohl diese oft niedriger als der Marktwert ist

Für ernsthafte Kreditentscheidungen gehen Sie mit einer professionellen Bewertung. Kreditgeber werden sowieso eine verlangen, also sollten Sie die echte Zahl im Voraus kennen.

Schritt 2: Finden Sie Ihren aktuellen Hypothekensaldo

Das ist unkompliziert – prüfen Sie Ihren letzten Hypothekenauszug oder loggen Sie sich in das Online-Portal Ihres Kreditgebers ein. Verwechseln Sie dies nicht mit Ihrem ursprünglichen Kreditbetrag. Wenn Sie Ihre Hypothek seit mehreren Jahren zahlen, ist Ihr Saldo niedriger als das, womit Sie begonnen haben.

Wenn Sie mehrere Hypotheken haben (wie eine erste und zweite Hypothek), addieren Sie sie zusammen. Ihre gesamte Hypothekenschuld ist das, was für Eigenkapitalberechnungen zählt.

Schritt 3: Berechnen Sie Ihr Eigenkapital

Jetzt zur einfachen Mathematik:

Eigenkapital = Aktueller Marktwert - Ausstehender Hypothekensaldo

Schauen wir uns drei verschiedene Szenarien an:

Schritt 4: Bestimmen Sie Ihre Kreditkapazität

Eigenkapital zu haben bedeutet nicht, dass Sie alles davon leihen können. Kreditgeber begrenzen Eigenheimkredite typischerweise auf 80-85% des Wertes Ihres Hauses, abzüglich Ihrer bestehenden Hypothek. Mit dem 85% LTV-Standard:

Maximale Kreditsumme = (Hauswert × 0,85) - Aktueller Hypothekensaldo

Für unser Beispiel des mittelfristigen Eigentümers:

(450.000 € × 0,85) - 280.000 € = 382.500 € - 280.000 € = 102.500 €